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標題:年輕人買不起房都是因為有錢人炒地皮?你根本不懂經濟學-中日當鋪與您分享

內容:

「我今年都不吃東西這輩子都不出國,我還是買不起被你們炒出來的房子。」這種愚蠢且毫無經濟常識的論調竟然充斥在年輕人的想法裡,可見現在有多少年輕人書念得多糟、邏輯與事實觀察能力有多差勁!
這些人根本不懂房地產為什麼上漲,還蠢到以為是被炒作,房地產上漲牽涉到經濟學的財富倉庫理論 — 一個經濟體生產力增長的過程,必然有多餘財富被創造。而這些財富需要有倉庫讓所有者的辛勞成果受到保護,傳統上房地產、股票、債券、珠寶古董乃至於字畫,都是通常正常人會選擇的財富倉庫。要能成為財富倉庫的條件嚴苛,基本上除了純粹收藏品之外,多數人認可的房地產、股票、債券均是因為符合經濟學大師 I. Fisher 利息理論中能產生未來收入的資產。稍懂經濟學的都知道,資產價格是未來收入的折現值總和。而重點在於未來收入是個預期值,即便是債券都可能因為市場利率的改變而有所價格改變。
換言之預期未來收入增加時,會提高資產的價格;反之,資產就會跌價。股市、期貨等諸多市場的漲漲跌跌,商圈新生、極盛與衰退反應的租金與地價起落,都是在利息理論的解釋範疇中。
回過頭看台灣從 1981 年 GDP 總額 1,728,793 百萬台幣,成長到 2015 的 16,175,607 百萬台幣,總成長 9.36 倍,換算年複合成長率為 6.79%,姑且當做台灣的財富增長來看(暫不考慮通貨膨脹因素),你說這些被創造出來的財富要放哪?當然是各種投資管道!
如果以較具公信力的國泰建設房地產指數來看,從該指數首度編表的 2003 年全國成交房地產均價為 15.1 萬/坪,到 2017 年 Q1 的 23.62 萬/坪來說,成長率僅約 3.25%。接近同時期(2003 — 2016)GDP 複合成長率為 3.49%,事實上房價整體上漲水準還輸給 GDP 成長率。要說炒房集團靠炒房賺得多少超額利潤?還真是看不太出來成績有多驚人。
更須要注意的是:2003~2016 的台灣貨幣發行量 M1A 年複合成長率高達 7.34%!!以台灣房地產的整體漲幅來看,甚至連貨幣貶值率都跟不上!
1.房地產與一般動產最大不同也在於此:同一個地點的土地就是 only one!你不可能平白在 101 現址上再生出一塊 101 土地
是的,3D 空間裡你可以往上蓋,取得「近似創造土地」的效果,這也是為什麼全世界都市精華地區都是摩天樓一棟比一棟高。因為這樣土地利用效率才高。但你絕對不可能在同一地點創造出一模一樣的土地。101 隔壁世貿的地就不是 101 的地;台北鄰近隔座山文山區的地就不是信義區的地。而正因為土地的特殊稀缺性,才讓精華地區與非精華地區的土地價值有極大的差異,這個差異來自於需求,是需求創造出的「租值(rent value)」。為什麼會有需求?回到前面利息理論因為該地可以產出的未來收入就是有那麼高(或是預期有那麼高),才能存在這樣的高地價。
2.你不可能憑空炒作一塊沙漠房價,而沒有任何需求支撐。 即便是內華達沙漠中拉斯維加斯,也是搞好水電基礎供應後,靠賭場、各種藝術、情色表演與便宜飯店來吸引大量人潮商機,才真正在沙漠中創造高房價。
雙北市基礎建設、社會福利、生活品質、工作機會以及人口密度成長率遠優於台灣其他縣市,自然創造出不凡的「稀缺性」這也說明了為什麼一堆領著低薪的新鮮人想盡辦法要留在台北,講更白點,正是因為太多這群自認社會不公的魯蛇死皮賴臉要在台北,所以才支撐起雙北的高房價。
3.自己才是造成結果的因,反倒是怪起炒房客、投資客。從經濟學觀點,炒房客、投資客才是穩定房價的最大功臣!
所有的投資行為依據利息理論,都是「犧牲現在的享受換取明日的收入」。正因為投資客認為某地房地價有上漲空間(也就是認為某地生產力會提昇),所以於主觀認為低價時買入,這個行為本身有二好處 — 避免資源價格持續下跌以及讓資源移轉到更可善加利用之人身上。
而投資客在他主觀認為房地價夠高的時候賣出,也就是在價格夠高時提供了供給,而供給增加會抑制價格持續上漲。
同時投資客、炒房客彼此之間的競爭,也會提高供給、抑制房價上漲。這在任何市場都是一體適用的經濟法則,這是最基礎的價格理論!猶如你在地球上就受到重力影響一樣,無可避免。
當然任何市場都存在「造價(price making)」行為,本文不多提,因為我在 blog 中已經簡單討論過。台灣還存在與銀行內神通外鬼、政客透過公權力炒地皮的尋租行為,這些都是對整體經濟不利的行為。
資料分享來源~



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